住房贷款化身为“房地产抵押”：馅饼或陷阱 “贷款200多万元，本贷款还款方式选择10年前的利息，原按揭贷款利率为5.3%，月供10600元；若使用个人房地产抵押经营贷款，现质押年利率为3.1%，月供约为6250元。这样，两种贷款还款方式的月利息差为4350元，年利息差为52200元。这样，两种贷款还款方式的月利率差异为4350元，年利率差异为52200元。”最近，《中国证券报》记者收到了一家贷款担保公司的广告，这一宏大的广告吸引了人们相信：住房贷款到“房地产抵押贷款”可以让200万元贷款每年“节省”5万元贷款利息。 　　《中国证券报》记者最近发现，在这个阶段，许多中介服务利用两种贷款之间的利率差异来帮助客户“具有成本效益”。然而，专家指出，将住房贷款转化为“房地产抵押贷款”的资本成本相对较高，存在很大的隐患。不建议冒险。中国银行业和保险监督管理委员会表示，金融机构应当监督资金流入，坚决纠正违反规定流入房地产行业的行为。 　　资产“过河” “目前各银行商业贷款平均年化率约为5.6%至6.2%，‘房地产抵押贷款’平均年化率约为3.74%至4.9%。某贷款担保公司人士介绍。 　　那么，住房贷款是如何变成“房地产抵押贷款”的呢？“准备材料-银行面签-入户审核-审批-过河还清住房贷款-抵押-下款。“一家公司咨询公司的工作人员总结了将住房贷款转移到“房地产抵押贷款”的步骤。 　　他介绍说，在用户与中介服务达成共识后，中介服务帮助客户提前准备相关材料。用户提前向银行还清抵押贷款并获得批准后，中介服务为用户提供过桥资金，还清客户个人财产剩余的住房贷款，并向银行进一步质押贷款，获得“房地产抵押贷款”。最终，客户使用所获得的“房地产抵押贷款”还款中介服务提供的过桥资金，并向其支付服务费。剩余资产可由客户自由选择。 “房地产抵押贷款”下款金额一般不超过房屋价值的70%，服务费一般为下款金额的1%至3%，过河资金日利率约为千分之一。 　　据《中国证券报》记者观察，这类中介服务存在于武汉、深圳等地区，为公司咨询公司、贷款担保公司等。 　　有“术”解决方案 　　虽然目前“房地产抵押贷款”的利率不如住房贷款，但银行对此类贷款的审计更加严格。根据一家国有银行的业务经理，银行发布的“房地产抵押贷款”资产只适用于企业经营，申请人必须正常经营，并能给予三年的“银行流量”。即使一些审计规范相对宽松的银行也需要以客户名义的营业执照。公司注册日期满1年以上，作为股东需要3个月以上，持仓不得低于10%。 　　一位中介服务人士表示，帮助客户转让公司至少需要3个月，从本质上讲，整个过程至少需要3个月。但是，我有办法马上去做。当被《中国证券报》记者问及采用哪种方法时，他避而不见。 "房地产抵押贷款资产不能注入房地产行业和股市，银行将严格监控贷款账户，央行也有数据库系统。上述国有银行业务经理表示。对此，也有中介公司人员出新招:“客户可以一次性取款‘房地产抵押贷款’资产，隔一段时间刚存入。或将现金存入个人及其家属以外的个人账户。” 　　当心风险性 　　优秀专业人士刘超(笔名)表示，从长远来看，“房地产抵押贷款”的资本成本将高于住房贷款，存在很大的隐患。“短期内，‘房地产抵押贷款’的资本成本低于住房贷款。从长远来看，由于大多数“房地产抵押贷款”要求每年偿还本金，许多人需要提前支付资金。经计算，银行贷款利率远高于抵押贷款利率。如果抵押物的房屋价值降低，具体资本成本会更高。” 　　他指出，住房贷款转为“房地产抵押贷款”的最大隐患取决于金融机构是否同意贷款延期。如果客户因个人信用调查和运营而出现问题，金融机构将不允许贷款延期，客户需要每年支付大量过桥费用重庆私人借钱。“有些人已经卖掉了房子，因为他们无法承受过高的过桥费用重庆私人抵押贷款。” 　　贷款援助行业知情人士透露，中介服务并不是那么“未卜先知”。一家城市商业银行的员工说：“银行员工基本上不可能与中介服务有利益，如果被发现，他们将被解雇。”” 　　高文律师事务所律师郑文燕认为，如果客户申请“房地产抵押贷款”，他们将面临金融机构核实后终止贷款、提前偿还贷款的风险，这将影响个人信用报告。第二，将面临骗取贷款罪的指控。“为了利息差，客户可能会造成不可估量的不良影响，因小失大。” 　　中国银行业监督管理委员会首席风险官兼发言人肖元企此前已确定，如果是住房抵押贷款，包括经营和住房贷款，在申请时必须真正遵循贷款的目的。金融机构在申请贷款时，必须监督资金流入，确保营运资金处于标底。