最高法院:房屋买受人在出售前质押，能否清除质权人对房屋的强制执行申请？ 相关链接:最高法院:房屋买受人在出售前质押后，能否清除质权人对房屋的强制执行申请？ 本案涉及高鹏花园车库负1-8#房屋为储藏室。李光红与世能物业公司签订的《重庆商品房合同》显示，该房屋用于普通房屋，李光红未提交证据表明该房屋是其唯一用于居住的房屋，因此，李光红不是《最大人民法院关于建设工程价格优先受偿权问题的批复》和《执行异议复议条例》第二十九条要求维修的房屋买受人。因此，他认为清除申请是强制执行的，不能成立。 在房地产行业的实施过程中，房地产开发商经常使用土地抵押或房地产抵押的内容。 在房地产行业的实施过程中，房地产开发商经常使用土地抵押或房地产抵押的内容。在质押尚未消除的情况下，如果房屋在质押范围内也被房地产开发商出售，经常会遇到质押房屋购房者期望权之间的冲突。特别是《民法典》实施后，明确规定转让抵押物的，质押权不受影响。此时，房屋买受人还可以根据《执行异议和复议条例》第二十八条、第二十九条的有关规定，强制执行质权人对特定房屋的申请吗？就本案而言，房屋买受人在办理销售合同时不能履行科学合理的注意义务，因涉及的房屋存在他人质押权而无法办理房屋产权转让登记，这是房屋买受人的个人原因造成的，因此无权要求强制执行清理申请。 2013年8月2日，中国农业银行九龙坡分行与世能物业公司签订抵押合同，承诺世能物业公司为中国农业银行九龙坡分行与重庆和森源贸易有限公司签订的流动资本贷款合同提供债务质押担保，贷款担保本金额为1100万，担保范围包括贷款本金、贷款利息、逾期利息、利润滚动利息、合同违约金、损害赔偿费、债务贷款利息延迟履行、延迟履行、诉讼费用、律师代理费等所有实现债权的费用。质押物均位于重庆市渝北区回兴街凯歌一支路103号高鹏花园车库-2-储藏室1号。房产证号为2009字第82726号，总建筑面积5129.98平方米。质押是重庆市渝北区回兴街凯歌一支路103号高鹏花园车库-2-储藏室1号。房产证号为2009字第82726号，总建筑面积5129.98平方米。2013年8月5日，审批机关对该房屋进行了预告登记。 2015年7月25日，世能物业公司与李光红签订《重庆商品房合同》，将诉讼房屋出售给李光红，营业额超过16.8万元。同日，世能物业公司出示收据，收到李光红负1-8#号购房款16.8万余元。李光红还提交了缴纳房屋水电费的收据等证据，确认其具体占用了涉案房屋，但未办理房屋产权证。 2015年9月17日，中国农业银行九龙坡分行起诉重庆和森苑贸易有限公司、陈敬东、邹昭豪、李旭辉、世能物业公司金融贷款合同纠纷案。一审法院作出了第00850号民事裁定(2014)。栽定上诉人中国农业银行九龙坡分行有权优先赔偿被告人世能物业公司全部位于重庆渝北区回兴街凯歌一支路103号高鹏花园车库-2-储藏室1号。 裁定具有法律效力后，中国农业银行九龙坡分行向一审法院申请强制执行，因为重庆和森苑贸易有限公司、陈敬东、邹昭豪、李旭辉、世能物业公司未能按时履行职责。在本案实施过程中，一审法院于2016年12月6日(2016)下达了渝05号883号执行命令，查封了位于重庆市渝北区回兴街凯歌一支路103号的高鹏花园房地产(房产证号:201-2009-827**)。李光宏对此事提出书面申请质疑。2017年12月8日，一审法院作出执行裁定(2017)渝05执异2325号，判决:中断高鹏花园车库1-8#房屋在重庆渝北区回兴街凯歌一支路103号的落实。李光宏对此事提出书面申请质疑，一审法院于2017年12月8日（2017）2325号执行裁定，判决：中断重庆渝北区回兴街凯歌103号高鹏花园车库1-8#房屋的实施。中国农业银行九龙坡分行拒绝接受判决，因此提出了起诉。 《 中华人民共和国民法 》 第二百零九条房地产产权的设立、变更、转让、解决，依法登记，具有法律效力；未备案，无法律效力，但法律另有约定的除外。 依照规定归属于集体所有的自然资源，使用权无需备案。 重庆私人放款 第三百九十四条为了承担担保债务，借款人或者第三人不隐瞒财产的占有，将财产抵押给债权人，债务人不执行全部债务或者当事人约定的抵押，抵押权人有权优先考虑资产。 前款规定的借款人或第三人为抵押权人，抵押权人为质权人，担保资产为抵押权人。 第三百九十四条抵押期间，抵押权人可以转让抵押权人。被告另有约定的，应当按照其承诺。抵押权人转让，质押权不受影响。 抵押权人转让抵押权人的，应当及时与质权人联系。质权人可以证明抵押权人转让可能危害质押权的，有权要求抵押权人提前向质权人偿还转让合同款的债务或存款。转让合同款超过债权金额的部分属于抵押权人，不足部分由借款人偿还。 《 最大人民法院有关人民法院申请执行异议诉讼和复议案件的若干规定 》 第二十七条申请执行人依法享有抵制第三人担保物权的优先赔偿权，除法律、法规另有约定外，人民法院不接受第三人提出的解除执行异议的诉讼。 第二十八条购房人在执行货币债权的过程中，对以不诚实执行人名义登记的房地产提出质疑，符合下列情形，其控制权可以清除实施，人民法院应当予以支持： (一)在人民法院被查封前签订合法的书面买卖协议； (二)在人民法院被查封前合法占有该房地产； (三)已支付全部合同款，或者按照合同约定支付部分合同款，并按照人民法院的需要交付剩余合同款； (四)因购房人个人原因未办理过户登记。 第二十九条在金钱债权执行过程中，买受人质疑房地产企业名下的商住楼，符合下列情形，可以清除其控制权，人民法院应当予以支持：（1）在人民法院被查封前签订合法的书面销售协议；（2）购买的商业和住宅建筑用于定居，买方家庭下没有其他住宅；（3）已支付的合同款超过合同规定总价的50%。 一审： 一审法院认为，被告李光红与第三人世能物业公司签订的《重庆商品房销售合同》中购买的房屋为普通房屋。《执行异议复议条例》第二十八条要求：“在执行金钱债权的过程中，买受人以不诚实执行人的名义对登记的房地产提出质疑，符合下列情形并可以清除其控制权的，人民法院应当予以支持：（1）在人民法院被查封前签订合法的书面销售协议；（2）在人民法院被查封前合法占有房地产；（3）已支付全部合同款，或者部分合同款已按照合同约定支付，剩余合同款应当按照人民法院的需要交付执行；（4）因买受人个人原因未办理转让登记。“在这种情况下，当涉案房屋被公安机关查封时，李光红与世能物业公司签订了《重庆商品房合同》，已经支付了所有购房款，并占据了申请。“在这种情况下，当涉案房屋被公安机关查封时，李光红与世能物业公司签订了《重庆商品房合同》，已支付了所有购房款，并占据了申请。房屋所有权一般由房地产开发商申请。后来，由于房地产开发商的质押或其他原因，李光红未能向李光红的家人申请房屋所有权证。李光红没有过错。因此，李光红的权力符合这一规定的各种要素，可以阻止实施。根据《执行异议复议条例》第二十七条的有关规定，除法律、法规另有约定外，质押权优先受偿。法律规定第二十八条的有关规定属于以外情形之一，符合要求的，质权人可以清除抵押物。 二审： 二审法院认为，本案争议的焦点是李光红是否足以清除涉案房屋的民事权益，强制执行申请。 本案综合查明的事实应当认定，李光红申请强制执行涉案房屋的民事权益无法解决。事实和理由：《执行异议复议条例》第二十八条要求：“在执行金钱债权的过程中，买受人以不诚实执行人的名义对房地产提出质疑，符合下列情形并可以清除其控制权的，人民法院应当予以支持：（1）在人民法院被查封前签订合法书面销售协议；（2）在人民法院被查封前合法占有房地产；（3）已支付全部合同款，或者部分合同款已按照合同约定支付，剩余合同款应当按照人民法院的需要交付执行；（4）因买受人个人原因未办理转让登记。“在这种情况下，首先，李光红和世能地产公司于2015年7月25日签署了重庆市商品房合同。在签订合同时，世能地产公司已取得涉案房屋的房屋所有权证书。因此，世能地产公司作为业主，有权将涉案房屋出售给李光红，应认定李光红与世能地产公司签订的重庆市商品房合同真实有效。其次，根据李光宏提供的电力支付直接证据，至少于2016年1月，人民法院于2016年12月6日被查封，在人民法院被查封前合法占有房屋。同样，根据李光红的收据、收据、私人账户客户银行对账单、客户支付对账单，可以证明其已支付所有房屋合同款，支付金额与合同规定一致，可以在空间、金额上相互确认，因此应确定李光红已支付所有房屋合同款。最后，根据发现的事实，李光红于2015年7月25日与世能物业公司签订了销售合同，但中国农业银行九龙坡分行已于2013年8月5日对涉案房屋进行预告登记，具有质押权。最后，根据发现的事实，李光红于2015年7月25日与世能物业公司签订了销售合同，但中国农业银行九龙坡分行已于2013年8月5日对涉案房屋进行了预告登记，具有质押权。李光红与世能物业公司签订销售合同时，质押权已存在，李光红在办理销售合同时未履行科学合理的注意义务，导致涉案房屋因他人质押权而难以备案。因此，无法申请转让登记是由买方李光红本人造成的，可以清除无过错责任房地产买方拥有的物权期望权。因此，李光红无法解决申请强制执行涉案房屋的民事权益。 最高院再审： 经审理，本案审理的关键问题是李光红是否有足够的民事权益去除强制执行。对于此事，应当按照法律、法规、法律规定对民事权益的有关规定进行综合判断，在法律、法规、法律规定没有明确规定的情况下，参照有关程序的司法解释。 一般来说，根据《最大人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定， 建设工程价款的优先赔偿权优于质押权和其他债务，但建设工程价款的优先赔偿权不能抵抗已交付全部或绝大多数购买商品房价格的客户。因此，已经交付全部或绝大多数购买商品房价格的客户，可以根据质押权、建设工程价格优先补偿权等优先补偿权的申请，排除对购买房屋享有的民事权益的强制执行。换句话说，在这个问题上，根据我国现行法律和司法解释的规定，并不是所有支付全部或绝大多数合同款、合法占有房屋、未办理过户登记的购房者都可以根据质押权等优先受偿权申请强制执行，而是限制了这种情况下购房者的范围。《执行异议复议条例》第二十九条规定了如何掌握程序运行中实际操作的具体规定。《执行异议复议条例》第二十七条基于上述标准和精神，进一步明确规定：“申请执行人依法享有抵制第三人担保物权的优先赔偿权，人民法院不接受第三人提出的解除执行异议的诉讼，但法律、法规另有约定的除外。“再次强调了按抵押权等优先受偿权申请执行一般不能排除的原则。《执行异议复议条例》第二十八条明确规定，在什么情况下，一般房地产买家可以根据卖方的强制执行程序清除，但对买方购买的房地产的申请强制执行。本规定考虑了买方在程序运行过程中购买的房地产的权利保护与债权人的权利保护发生冲突时，根据特殊维护买方合法权益的目的设定的特殊标准，这在一定程度上是债务公平原则和合同相对性原则的创新。因此，一般来说，在这种情况下，购房者不能根据之前设立的质押申请强制清除申请执行人购买房地产的民事权益。 从本案的客观事实来看，一方面，李光红是购买商住楼但尚未申请房屋所有权登记的购房者，但 高鹏花园车库负1-8#房屋为储藏室，李光红与世能物业公司签订《重庆商品房合同》，显示该房屋用于普通房屋，李光红未提交证据表明该房屋是其唯一用于居住的房屋，因此，李光红不是《最大人民法院关于建设工程价格优先受偿权问题的批复》和《执行异议复议条例》第二十九条要求维修的房屋买受人。因此，他认为清除申请是强制执行的，不能成立。 另一方面，李光红于2015年7月25日与世能物业公司签订了销售合同，但中国农业银行九龙坡分行已于2013年8月5日对涉案房屋进行预告登记，并依法享有质押权。 另一方面，李光红于2015年7月25日与世能物业公司签订了销售合同，但中国农业银行九龙坡分行已于2013年8月5日对涉案房屋进行预测登记，并依法享有质押权。换句话说，早矢信在签订房屋销售协议前两年签署了早些时候，中国农业银行九龙坡分行在房屋质押中出现，李光宏也没有提交选择房屋申请检查房屋控制状态、世能物业管理公司市场销售房屋证书、签订销售合同时当地房屋行政主管部门设置抵押房屋销售许可证管理计划和具体步骤证据，因此，从案件中发现的事实来看，李光红作为房屋买家，在办理销售合同时不能履行科学合理的注意义务，然后由于房屋质押，不能办理房屋产权转让登记，这是李光红的个人原因，因此不符合执行异议复议第二十八条规定的要素，上述清除申请强制执行，没有事实和法律依据。 案例来源 中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡分行申请执行人执行异议的诉讼再审和审判监督裁定 (2019)最高法院民申1684号 裁判时长： 2019年4月25日 本文： 王岩，武汉科技大学法学土， 房地产业务部专职律师 行业:房地产行业法律事务、民事法律事务 工作经验：在大中型房地产开发商法务部工作7年，了解法律工作步骤，具有丰富的法律管理经验。为河南汉海房地产有限公司、郑州台龙房地产开发有限公司、开封文化旅游投资集团有限公司、郑州元龙房地产开发有限公司、郑州元发房地产有限公司提供法律服务。为河南汉海房地产有限公司、郑州台龙房地产开发有限公司、开封市文化旅游投资集团有限公司、郑州元龙房地产开发有限公司、郑州元发房地产有限公司提供法律服务。 在诉讼行业，参与处理房地产公司起诉纠纷案件，对房屋销售合同纠纷、追偿纠纷、私人贷款案件等类型有丰富的民事法律法规实践经验。