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房贷悄然“提价” 应对思路全攻略

2022-04-30 作者: 佚名

  信贷额度紧张的情况,正在目前的个人房贷业务中体现。进入年,不断提升的房贷首付比例和利率水平,以及坊间各类房贷业务或将继续收紧的传闻,让买房人的心一直被揪得紧紧的。

  巧配资产助力房贷理财

  身处通胀时代,贷款人不管是提前还贷,抑或是将手头的闲置资金用来投资,以抵消利率支出并获得一定收益,都需要好好规划。一个好的理财计划,可以让投资者学会如何踩准时点提前还贷,并将资金投向能获得较高收益的投资品种。

  银行理财专家指出,提前还贷的目的是为了节省利息支出,因此贷款人在提前还贷时,必须从这个角度来衡量资金支出的合理性。“进行提前还贷,贷款人最应该注意的是时间节点问题。”理财师李吉提醒。他指出,目前房贷中应用最多的是等额本息法和等额本金法两种贷款方式。这两种还贷模式,都需要贷款人在前期贷款本金额度较大的情况下,支付较多的利息。因此,贷款人如果要提前还贷,最好赶在还款阶段的前期,尤其是用等额本金还款法的贷款人,还贷初期的月供中,利息支出多于本金,故而那时提前还贷比较合算。但一旦还贷时间超过5年,银行业内人士都不建议贷款人进行提前还贷,“因为此时提前还贷,所偿还的部分实际上更多的是本金,对降低利息成本帮助不大。”

  至于那部分手头闲置资金较多的贷款人,李吉建议他们可以考虑通过投资信托产品来增加投资收益。“目前房地产贷款收紧,开发商的资金链比较紧张,因此信托公司发行的房地产信托计划很多。”据介绍,目前该类信托产品的投资年化收益率都处于9%-12%以上的水平。因此如果手头资金超过100万,贷款人也不妨考虑一下投资此类产品。

  当然,鉴于投资风险,李吉提醒投资者仍需仔细挑选那些风险控制较好的产品。“比如在产品的设计中,融资的地产开发商有将二级市场的股权做质押,一旦产品出现一定风险,可以保障优先受益人的权利。”

  外资行房贷业务承压收缩

  首套优惠利率难现

  在严格调控背景下,外资银行个人房贷相关业务也承压放缓,之前用来吸引高端客户的“优惠利率”的说法也难以维系。记者昨日从汇丰、渣打、恒生等多家外资银行总行获悉,他们审慎看待房贷相关业务风险,严格执行国家对于首套、二套房贷的首付和贷款利率标准,暂不接受第三套及以上房贷业务。

  具体来说,当前市场上,多数外资银行普遍称,执行首套房贷最低首付比例三成,贷款利率最低为基准利率的标准;二套房贷款首付比例最低六成、贷款利率为基准利率的1.1倍;暂不接受第三套及以上住房贷款申请等政策。

  然而,目前并非所有外资行在首套房贷是否有优惠利率、以及最低首付是否提升等对外界有明确表态,因此,但是仍有不少购房者试图从中寻求优惠机会。

  昨日,记者致电不同外资银行发现,之前外资行用来吸引高端客户的“优惠利率”目前也很难找到。某大型外资行人士告诉记者,以前首套房贷的优惠利率现在已经很少见,二套房贷款利率上浮20%-30%则非常普遍,“今年年初的时候,监管通知银行收紧新增信贷,我们只能尽量满足老客户需求,新贷款审批速度也放慢了,有些还慢慢拖着”。

  事实上,外资银行对于房贷利率通常会有“根据客户资质和银行风险进行评估定价”的说法。然而,记者从数位大型外资行客户经理处得到几乎相似的回复,最近能够审批通过的首套房贷打折利率“很少,几乎没有”。

  另据了解,在严格的宏观调控背景下,外资行房贷业务正呈收缩态势。恒生银行(中国)行长关燕萍近日接受记者采访时表示,今年一季度,该行房贷业务量的同比、环比数据均出现萎缩,无论对于中国内地客户、还是外籍客户的房贷业务都在缩减,这部分业务量占比在恒生本身也并不高。

  在缩减房贷业务量的同时,恒生、东亚等银行高层近期在公开场合表示,今年将大力发展财富管理、跨境贸易结算、以及消费金融产品等业务,以提升其整体业务收入。

  房贷门槛再紧提前还贷需三思

  近日,多个城市传出收紧房贷的消息,紧缩的信贷政策下,房贷首付比例的提高和利率水平的提升,直接影响了购房人的成本。那么,在这样的情况下,贷款人该如何应对呢?

  房贷闸门持续收紧

  自从2010年政策出台后,各家银行曾经接到监管层的口头通知,将首套房贷款的7折利率优惠提升至8.5折,首付比例也由两成提至三成。但今年以来,在信贷额度偏紧的状态下,银行更倾向于做高收益的业务,以便将有限的资源用在能创造更高收益的地方,个人房贷业务的门槛也开始越来越高。

  而眼下,沪上的个人房贷业务正有持续收紧的趋势,特别是在中小银行层面,由于额度紧张,很多银行的房贷业务大幅收紧,个人房贷“一贷难求”。至于四大行,尽管对外宣称房贷按照政策规定实行,但据记者了解,实际操作中,不论是首付比例还是贷款利率水平,都面临更为严格的执行尺度。

  “如果你是购买首套房,目前首付成数是三成,贷款的最低利率是基准利率,没有折扣。如果是二套房,首付比例是六成,利率要上浮10%。”当记者以购房人身份去建行某支行咨询的时候,信贷员如此答复。不仅如此,该信贷员还告诉记者,因为额度紧张,目前即便递交了申请,也不能给出具体的放款时间,“只能等,等额度出来才能放款。”

  工行浦东分行的某位人士则告诉记者,“虽然有额度,但是在首付比例和贷款利率执行标准上,银行目前是在按照较高的标准操作。”该人士称,“比如以首套房为例,现在普通的贷款人想要获得利率优惠是不可能的,除非是那些资质特别好的客户,或许可以给出一些优惠。而且在首付比例上,也提升到四成了。”

  不仅如此,原先政策收紧,实际操作却暗中“放水”的现象,在银行层面已经被杜绝。多位银行业内人士告诉记者,目前购房人要申请贷款,银行首先要做的就是确认购买的是第几套房。“银行已经和房地产交易系统联网,确认是首套房,对比二套房在首付比例和贷款利率上,还能获得相对不错的”待遇“,一旦查询结果显示是第三套房甚至多套房,连申请都不会接受。”

  提前还贷三思而行

  一边是房贷业务持续收紧,另一边却由于加息的影响,部分贷款人正在思考是否要提前还贷的问题。进入加息通道后,不断攀升的贷款利率,让贷款人压力陡增。“要不要提前还贷,成为现在客户咨询最多的问题,”前文中的银行人士告诉记者。但至于是否要提前还贷,业内人士给出的答案空前一致:“尽量不要提前还贷”。

  “在信贷政策从紧的情况下,个人获得的房贷资金,其实是一种资源。”理财师李吉对记者表示。他分析,未来一段时期内,鉴于是一个持续的过程,不论是房地产贷款或者房贷业务的收紧都将是一种趋势。而上海银监局公布的今年3月份上海市信贷运行情况也显示,上海市房地产贷款增速正在放缓。该数据显示,3月末主要银行房地产贷款余额为4872.04亿元,当月增加48.18亿元,环比少增22.27亿元;同比增长17.27%,增速同比下降14.8个百分点,房地产业贷款在政策调控和规模控制的双重影响下,增速自去年6月份以来持续减缓。

  故而,在当前获得房贷相对较难的情况下,银行业内人士建议贷款人没有必要急着提前还贷。尤其是处于以下两种情况的贷款人,更是不用提前还贷。

  首先,此前已经获得了优惠利率的贷款人,无需提前还贷。银行人士指出,由于此前已获得了优惠利率,因此即便今年以来已经有两次加息,按照目前的利率水平看,即使只有8.5折利率优惠,年化利率为5.78%,比起提前还贷的成本,该利率水平依然具有优势。而银行人士也帮忙算了一笔账,按照目前的加息情况推算(5年期以上贷款加息0.2%),如果再加息6次,5年期以上的贷款基准利率为8.0 %,获得8.5折利率优惠的贷款人,仍可以享受到6.8%的利率,和目前的利率水平持平。故而眼下享受了利率优惠的贷款人根本无需提前还贷。

  而另一种情况,则是那些手头资金有较好投资渠道的贷款人,即便没有享受到贷款优惠利率,银行人士也建议不要提前还贷。“在通胀压力加剧的时候,投资者最好的方式是进行投资,让资金保值增值。而适当的负债,从理财的角度来看,是有利于贷款人的。”李吉指出,由于通胀的原因,贷款人的借款成本会被抵消一部分,因此目前即使负债,贷款人也大可不必着急提前还贷。而目前,虽然A股市场维持震荡走势,但银行提供的理财产品的收益率却随着加息在上涨。统计数据显示,目前市场上发行的超短期理财产品,收益率水平都维持在一个较高的水准上。以投资期为1个月以下的产品为例,今年一季度的平均收益率水平是3.33%。“这就意味着,投资者如果在股市震荡时将部分资金投资这些短期理财产品,不仅保障了流动性,更获得了不错的收益。一旦股市机会来临,就可以继续入市。”

  而部分优质基金的表现也不错,特别是债券基金,其业绩回报较稳定,去年债券型基金收入颇丰,整年盈利58.77亿元,比2009年同期增长了42.99%。故而这类产品也是投资者可以考虑的投资对象。

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